房屋買賣合同有效成立和產(chǎn)權(quán)過戶登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件。登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件,而非房屋買賣合同的生效要件。房屋買賣合同只要具備書面形式、行為主體適格、意思表示真實(shí)、不違反社會公共利益等合同的一般生效條件,即為有效成立,雙方當(dāng)事人必須信守。
買房協(xié)議樣本如下:
(某某房產(chǎn)公司)房屋(內(nèi)部)認(rèn)購協(xié)議
編號
出售方(以下簡稱甲方):(某某房產(chǎn)公司)
注冊地址;
電話 傳真
認(rèn)購方(以下簡稱乙方):
聯(lián)系地址: 傳真 :
身份證: 電話 :
經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商,本著平等自愿、誠實(shí)守信的原則,簽訂本預(yù)約合同便于雙方共同信守。
一、乙方所認(rèn)購房屋的基本情況
乙方自愿認(rèn)購甲方開發(fā)的位于(商品房具體位置) 號樓 單元 房,標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積大約為 平方米;閣樓面積約為 平方米;儲藏室(大、小)為 號,建筑面積約為 平方米 。
二、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款
1、乙方所認(rèn)購房屋標(biāo)準(zhǔn)層的單價(jià)為 元/平方米,總房價(jià)約為 元。
2、乙方所認(rèn)購的閣樓價(jià)格為 元/平方米,閣樓總價(jià)款約為 元。
3、乙方所認(rèn)購的儲藏室(大、小)單價(jià) 元/平方米,儲藏室總價(jià)款約為 元.
4、房款約總合計(jì)為 元,(大寫 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整)
5、公共維修基金按總房款2%收取,房屋交付使用時(shí)由該小區(qū)物業(yè)管理公司統(tǒng)一收取。
6、凡屬乙方使用房屋的設(shè)備、配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用(包括但不僅限于有線電視開通費(fèi)、寬帶網(wǎng)使用開通費(fèi)、電話開通費(fèi)等)由乙方自付,應(yīng)于主體封頂后一個(gè)月內(nèi)交小區(qū)物業(yè)管理公司。因乙方拒絕或拖延付費(fèi)造成不能(按期)使用,由乙方自行承擔(dān)責(zé)任。
三、 付款方式:
買方愿意采取下列第 種方式付款:
(一)一次性付款;
(二)分期付款;
(三)向銀行借款方式付款。
簽訂本認(rèn)購書時(shí),買方應(yīng)向賣方支付定金人民幣 佰 拾 萬 仟 佰(小寫 元),如乙方原因造成的違約責(zé)任此定金不予退還。
簽訂正式的房地產(chǎn)商品房買賣合同后,買方已付的定金自動轉(zhuǎn)為購房款的一部分。
面積差異處理
如本協(xié)議約定面積與產(chǎn)權(quán)面積發(fā)生差異,最終面積以房管部門實(shí)測為準(zhǔn),房款據(jù)實(shí)結(jié)算多退少補(bǔ)。該商品房分?jǐn)偯娣e按照國家有關(guān)規(guī)定計(jì)算。
四、 逾期付款違約責(zé)任
1、如乙方不能在協(xié)議規(guī)定時(shí)間內(nèi)付款,甲方有權(quán)解除協(xié)議,并對該商品房另行處置,同時(shí)甲方有權(quán)向乙方按逾期付款總額同期銀行存款利率收取違約金。
2、甲方取得《商品房預(yù)售許可證》時(shí),須以書面或電話形式通知乙方,乙方應(yīng)自接到通知之日起七日,內(nèi)帶齊相關(guān)證件到甲方指定地點(diǎn)簽訂正式《商品房買賣合同》,本協(xié)議廢止。
如乙方不能在約定時(shí)間內(nèi)簽訂正式《商品房買賣合同》、按時(shí)付款及辦理貸款手續(xù),甲方有權(quán)對乙方預(yù)定的商品房另行處理,并有權(quán)沒收乙方全部定金。如乙方享受優(yōu)惠后,不能按協(xié)議方式全額付款,將不再享受優(yōu)惠。
五、 交付期限:
甲方于 年 月 日前依照國家有關(guān)規(guī)定交付乙方使用(遭遇不可抗力的原因除外)。如甲方不能按時(shí)交付,逾期六十日,甲方按同期銀行存款利率和延期天數(shù)向乙方支付已付款利息,甲方不另行承擔(dān)任何責(zé)任。
六、乙方須保證其地址、聯(lián)系電話、傳真號碼等聯(lián)系方式的真實(shí)性,以便于甲方及時(shí)聯(lián)絡(luò),否則,由乙方承擔(dān)不能及時(shí)通知所造成的一切后果。
七、未盡事宜,雙方根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定協(xié)商解決。
八、本協(xié)議一式三份,甲乙雙方各執(zhí)一份,備案一份。
九、本協(xié)議自甲、乙雙方簽訂之日起生效。
出售方(簽章): 認(rèn)購方(簽章):
法定代表人: 法定代表人:
委托代理人(簽章): 委托代理人(簽章):
年 月 日 年 月 日
簽于 簽于
(某某房產(chǎn)公司)
年 月 日
1、買房前,注意房產(chǎn)證的辦理。合同中應(yīng)約定房屋交付后,如何辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)。建議消費(fèi)者盡快辦理房產(chǎn)證,因?yàn)榉慨a(chǎn)證是房屋所有權(quán)的證明。24
2、買房前,注意價(jià)款及支付條款。合同中應(yīng)明確規(guī)定每平方米價(jià)格,如果包括其他費(fèi)用(如水暖、煤氣的初裝費(fèi)等)應(yīng)一并列明,該房款是一次付清還是分期付款?是現(xiàn)金支付還是票據(jù)支付?若消費(fèi)者購買的是期房,最好爭取分期付款方式,簽合同是先付總價(jià)款的40%,待工程完工過半時(shí)再付30%,等工程竣工交付時(shí)付清最后的30%,這樣可以給房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)定對等的義務(wù),減少消費(fèi)者的購房風(fēng)險(xiǎn)。
3、買房前,注意房屋所占土地的使用權(quán)。如果賣方未合法取得該土地的使用權(quán),應(yīng)責(zé)成賣方首先向國家繳納土地使用金。3
4、買房前,注意違約條款。應(yīng)列明一方違約時(shí)支付違約金的合理數(shù)額或違約金計(jì)算辦法。如房屋開發(fā)上在格式合同中私自定下諸如“若開發(fā)商不能按時(shí)交付房屋,按該房屋合同價(jià)款 0.001%支付違約金”的不合理?xiàng)l款時(shí),消費(fèi)者應(yīng)對此堅(jiān)決抵制,因?yàn)檫@是房地產(chǎn)開發(fā)商不想履約的一個(gè)征兆。若合同中未約定違約金條款時(shí),依法律規(guī)定由違約方支付對方合同總價(jià)的1%至5%的違約金。
1、日期上需要注意。處理結(jié)果的約定不明確很多合同中?梢钥吹竭@樣的條款,“應(yīng)于××日前如何如何”,但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣,即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò),您也很難制裁他,最多是調(diào)解了事。
2、避免以偏概全。以偏蓋全這里所說的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會出現(xiàn)這樣那樣令人哭笑不得的問題,例如,開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的,到了交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空,而上面卻是普通玻璃等等。
3、補(bǔ)充協(xié)議事項(xiàng)的注意。拒簽購房者提出的補(bǔ)充協(xié)議前面說了,開發(fā)商在簽約時(shí)會主動出具一份對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議,購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議,最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中,不要怕麻煩。
4、金額前面的符號細(xì)節(jié)填寫。勿留空白提防作弊如同在填寫銀行存取款時(shí)需要在金額前加寫$以防有人篡改存取款現(xiàn)金一 樣,合同中留下空白,往往會給開發(fā)商作弊留下可乘之機(jī)。
5、發(fā)票的注意事項(xiàng)。在我國商品房交易的慣例中,一般是由開發(fā)商手持所有合同文本,這樣,開發(fā)商當(dāng)然可以隨心所欲地添加對自己有利的條款了。一旦這種合同被拿到法庭上作證,購房者即使不承認(rèn),也是口說無憑,難以舉證伸冤。
補(bǔ)充協(xié)議是買賣雙方根據(jù)意向自治原則,對正式 契約中不適合當(dāng)事人實(shí)際的條款進(jìn)行變更、修改、補(bǔ)充、完善而訂立的協(xié)議。按照合同法的有關(guān)規(guī)定,是否簽訂及如何簽訂補(bǔ)充契約完全由當(dāng)事人自主決定,任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給對方當(dāng)事人。即通常所說的契約自由原則,也是購房人的基本權(quán)利。
1、損失問題的考慮。目前法律賦予的這項(xiàng)基本權(quán)利卻沒有被購房人充分利用。有些購房人要么對開發(fā)商提出的補(bǔ)充契約可能產(chǎn)生的法 律后果不甚清楚,要么過于相信開發(fā)商的口頭承諾,要么認(rèn) 為開發(fā)商擬定的補(bǔ)充契約不能修改。尤其是那些匆忙交付定 金后,認(rèn)購書中又標(biāo)明“如不簽約,定金扣除”的購房人, 更因擔(dān)心定金損失而被迫接受開發(fā)商擬訂的補(bǔ)充契約。
2、違約問題的考慮。開發(fā)商通過補(bǔ)充契約將正式契約中房地產(chǎn)管理部門用來確保購房人利益的條款加以修改或刪除,使其應(yīng)當(dāng)承 擔(dān)的法律責(zé)任得以豁免或減輕。則購房人的意思卻絲毫沒有 在補(bǔ)充契約中體現(xiàn)出來。一旦發(fā)生糾紛,補(bǔ)充契約對購房人 的權(quán)利缺乏保障,購房人又無法住所開發(fā)商的口頭承諾追究 其違約責(zé)任。
3、賣方合約的注意事項(xiàng)。根據(jù)新合同法的有關(guān)規(guī)定,正式契約與補(bǔ)充契約內(nèi)容不一致的,以補(bǔ)充契約為準(zhǔn)。據(jù)此,以上兩例補(bǔ)充條款產(chǎn)生的 法律后果,一是賣方交付房屋時(shí)提交不出正式契約規(guī)定的法 律文本應(yīng)屬違約行為,但通過補(bǔ)充契約的修改,購房人無法按正式契約規(guī)定的內(nèi)容追究賣方的逾期違約責(zé)任;二是賣方 逾期交付物業(yè)所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任可能因補(bǔ)充契約規(guī)定的免 責(zé)事由的存在而被免除或被降到最低。相應(yīng)地,購房人的風(fēng) 險(xiǎn)卻因此大大地增加了。
4、風(fēng)險(xiǎn)回避。為了降低購房風(fēng)險(xiǎn),希望購房者在簽訂補(bǔ)充契約時(shí)一定要拒絕以上類似條款,同時(shí),盡可能地將自己的真實(shí)意思及 賣方的承諾體現(xiàn)在補(bǔ)充契約中。有時(shí)開發(fā)商在廣告或銷售過 程中會給出許多誘惑的承諾,如房屋使用率、公共配套設(shè)施 的設(shè)置及建成時(shí)間、附帶贈送、產(chǎn)權(quán)證發(fā)放時(shí)間等,以上承 諾如果不寫入合同,一亙開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾,購房者將無 法追究其違約責(zé)任。